Схем на рынке немного, и различаются они тем, кто управляет объектом и кто несёт риск простоя. От этого зависит всё остальное.
Обещания в рекламных материалах и обязательства в договоре — разные тексты. Читать надо второй.
Инвестиции в недвижимость Таиланда
Оговорка сразу: мы не инвестиционные консультанты, доходность не прогнозируем и объектов не продаём. Ниже — механика, чтобы вы понимали, что вам предлагают, когда произносят слово «доход».
Три схемы, которые предлагают
Сдаёте сами. Полный контроль и весь доход ваш, но искать гостей, встречать их и решать вопросы с уборкой придётся самому или через управляющего. На расстоянии это работает плохо.
Управляющая компания комплекса. Она берёт объект в пул, сдаёт и делит выручку. Ваш доход зависит от загрузки всего пула, а не только вашей квартиры.
Гарантированный доход от застройщика. Звучит надёжнее всего, и именно здесь больше всего вопросов: гарантия действует ограниченный срок и обеспечена только обязательством самого застройщика.
Что читать в договоре
Срок гарантии и что происходит после него. Часто после окончания этого периода объект переходит в обычный пул с плавающим доходом.
Из какой суммы считается процент: от цены покупки или от выручки за вычетом расходов. Разница принципиальная.
Сколько дней в году вы можете жить в своей квартире сами. В пуловых схемах это ограничено, и иногда сильнее, чем ожидают.
Риски, о которых говорят реже
Сезонность. Высокий сезон на острове с ноября по апрель, и в остальные месяцы загрузка падает. Годовые расчёты, построенные на пиковых месяцах, вводят в заблуждение.
Квота и форма права. Полную собственность иностранец оформляет лишь на квартиру в кондоминиуме, и то пока в доме не выбрана иностранная доля — 49 процентов площади по закону о кондоминиумах. Дальше остаётся долгосрочная аренда, и перепродать её сложнее.
Выход из сделки. Купить проще, чем продать: вторичный рынок на острове менее ликвиден, чем первичный, и срок продажи может оказаться долгим.
Схемы и кто несёт риск
| Схема | Кто управляет | Кто несёт простой | Что уточнить |
|---|---|---|---|
| Сдаёте сами | Вы | Вы | Кто встречает гостей в ваше отсутствие |
| Пул управляющей компании | Компания | Делится по пулу | От какой суммы процент |
| Гарантия застройщика | Застройщик | Формально застройщик | Срок гарантии и что после |
| Долгосрочная аренда жильцу | Вы или агент | Вы | Сколько месяцев занят объект |
Механика без цифр: доходность зависит от объекта и рынка, мы её не прогнозируем.
Спросить у менеджера
Если проще спросить, чем читать — напишите, ответим по вашей ситуации.
Риски и как их избежать
Гарантия обеспечена только словом застройщика
Это не банковская гарантия. Смотрите, что компания уже построила и сдала, а не что обещает на буклете.
Расчёт по пиковому сезону
Загрузка с ноября по апрель и в остальные месяцы различается кратно. Просите разбивку по месяцам, а не годовую цифру.
Своя квартира по расписанию
В пуловых схемах количество дней личного проживания ограничено договором. Уточняйте до подписания, а не после.
Сложный выход
Вторичный рынок менее ликвиден. Планируя срок владения, закладывайте время на продажу.
Подобрать под ваши даты
Скажите сроки, сколько человек и какой район рассматриваете — ответим, что реально свободно.
Частые вопросы
Что такое гарантированный доход и насколько он гарантирован?
Это обязательство застройщика платить фиксированный процент в течение оговорённого срока. Стоит за ним лишь финансовое состояние компании, банковской гарантии обычно нет — поэтому смотреть надо на историю сданных проектов.
Можно ли жить в своей квартире, если она в пуле?
Как правило да, но число дней в году ограничено, и выпадают они обычно вне высокого сезона. Конкретика прописана в договоре с управляющей компанией — этот пункт читают до подписания.
Почему важна иностранная квота?
Оформить жильё в полную собственность иностранец вправе лишь в кондоминиуме, пока в доме не выбрано 49 процентов площади. Когда лимит исчерпан, остаётся долгосрочная аренда, а её сложнее перепродать.
Вы консультируете по инвестициям?
Нет. Мы возим экскурсии и помогаем с арендой жилья. Доходность не прогнозируем и объекты не продаём — для этого нужны лицензированный посредник и независимый юрист.
Насколько сильно падает загрузка вне сезона?
Заметно: высокий сезон здесь с ноября по апрель, остальное время спрос ниже. Просите у продавца помесячную статистику по конкретному комплексу, а не усреднённую годовую цифру.
Что проверить до сделки?
Историю застройщика, статус разрешений на конкретный корпус, форму права и текст договора об управлении. Всё это проверяет независимый юрист, которого нанимаете вы, а не продавец.
Раз вы уже планируете поездку
Экскурсии мы возим сами: трансфер из отеля, русскоговорящий гид, оплата в рублях и батах. Вот что берут чаще всего.
